XPLG11: dividendos, vacância e reservas em junho de 2025

O fundo imobiliário XPLG11 anunciou a distribuição de R$ 0,72 por cota em junho de 2025, mantendo sua política de rendimentos consistente, mesmo com um aumento da vacância para 7,9%. O fundo registrou uma geração de receita operacional de R$ 27,4 milhões, enquanto distribuiu R$ 25,5 milhões aos cotistas no mês.

Atualmente, o XPLG11 administra um patrimônio de R$ 3,2 bilhões, composto por 20 imóveis logísticos localizados nos principais centros econômicos do Brasil. Apesar da recente saída da B2W de um galpão no Rio de Janeiro, o fundo rapidamente absorveu parte dessa vacância com novos contratos, demonstrando resiliência do portfólio.

Vacância sobe para 7,9%, mas permanece controlada

Em junho, a vacância física do XPLG11 subiu de 1,5% para 7,9%, resultado da devolução de um imóvel de aproximadamente 30 mil m² no Rio de Janeiro. Apesar disso, o fundo conseguiu mitigar parte do impacto com a assinatura de novos contratos, como a locação de 11 mil m² em Cajamar (SP) e mais 3 mil m² em outros ativos.

A vacância ainda é considerada baixa para o setor logístico e está dentro dos parâmetros aceitáveis, sem comprometer a geração de receita recorrente.

Dividendos, fluxo de caixa e reservas

O XPLG11 segue gerando caixa acima dos valores distribuídos. Desde o início de 2025, o fundo acumula uma reserva de aproximadamente R$ 11 milhões, proveniente de lucros imobiliários e receitas recorrentes excedentes.

A distribuição de R$ 0,72 por cota equivale a um dividend yield mensal de aproximadamente 0,70%, considerando a cotação de mercado ao redor de R$ 102,00. Na base anualizada, isso representa um rendimento próximo de 8,4% ao ano, isento de imposto de renda para pessoas físicas.

Estrutura financeira sólida e alavancagem sob controle

O fundo mantém uma estrutura financeira conservadora. Em junho de 2025, o XPLG11 possui:

• Caixa disponível: R$ 321 milhões

• Dívidas: R$ 201 milhões, todas bem estruturadas, com custos controlados e prazos longos.

• Patrimônio líquido: R$ 3,2 bilhões

• Endividamento sobre patrimônio: Aproximadamente 6,3%, considerado baixo para o setor.

Essa posição financeira confortável permite ao fundo atravessar períodos de oscilação no mercado sem necessidade de realizar emissões emergenciais ou comprometer sua política de distribuição.

Portfólio diversificado e contratos robustos

O portfólio do XPLG11 é composto por:

• 20 ativos logísticos, localizados principalmente nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Bahia.

• 98% dos contratos estão atrelados ao IPCA, oferecendo proteção contra inflação.

• Revisões contratuais importantes ocorrem no segundo semestre de 2025, o que pode gerar reajustes favoráveis na receita.

O perfil dos locatários permanece de alta qualidade, incluindo empresas como Mercado Livre, Ambev, Natura, Leroy Merlin, B2W e Magalu.

Perspectivas para os próximos meses

O calendário de revisões e reajustes contratuais se concentra no segundo semestre, com previsão de impacto positivo na receita. Além disso, parte da vacância aberta em junho já está em processo de negociação, o que pode reduzir o índice nos próximos relatórios.

A gestão do fundo segue monitorando oportunidades para reciclagem de portfólio, venda de ativos maduros e possível aquisição de novos galpões logísticos, alinhando rentabilidade e segurança para os cotistas.