TRXF11 em foco: emissão bilionária e venda de ativos reduzem alavancagem

O fundo imobiliário TRXF11 tem chamado atenção de analistas e investidores pela combinação de estratégia de longo prazo, robustez contratual e um processo ativo de reequilíbrio financeiro. Apesar de não estar mais descontado, o fundo mantém atrativos importantes como yield acima de 12%, contratos majoritariamente atípicos e redução constante da alavancagem.

Destaques da carteira e rentabilidade atual

Atualmente negociado por cerca de R$ 102 por cota, o TRXF11 apresenta um dividend yield anual superior a 12% e P/VP de 1, o que indica que está sendo negociado muito próximo ao seu valor patrimonial. A liquidez diária ultrapassa R$ 7 milhões, o que o posiciona entre os fundos com maior volume de negociação na B3.

Lançado em 2019 e gerido pela TRX Gestora, o fundo é administrado pela BRL Trust e cobra 1% de taxa de administração ao ano sobre o valor de mercado. Também possui taxa de performance de 20% sobre o que exceder IPCA + 6% ao ano — uma meta agressiva que poucos FIIs atingem, o que torna a taxa viável apenas em ciclos econômicos favoráveis.

Portfólio amplo e bem diversificado

Com mais de 180 mil cotistas, o TRXF11 possui 58 imóveis distribuídos por 13 estados brasileiros, abrigando 20 inquilinos distintos. O fundo é caracterizado por:

• 93% dos contratos atípicos

• 97% corrigidos pelo IPCA

• Vacância física abaixo de 0,5%

• Prazo médio de contratos: cerca de 15 anos

Esses dados demonstram alta previsibilidade de receita, com baixa rotatividade e grande proteção inflacionária, o que é essencial em períodos de Selic elevada.

Emissão bilionária: crescimento com segurança

No dia 2 de maio de 2025, o fundo anunciou uma nova emissão de cotas no valor de R$ 1 bilhão. O período de preferência foi de 9 a 21 de maio e agora está na fase de subscrição de sobras.

O objetivo da captação é financiar novas aquisições, obras e ampliar o portfólio. Do valor captado, R$ 750 milhões serão pagos em cotas, estratégia que preserva o caixa e diversifica o risco de concentração.

Entre os projetos, estão investimentos no Hospital Israelita Albert Einstein e na loja Obra Max, ampliando a presença do fundo em ativos de alto padrão e maior estabilidade.

Impacto da emissão na estrutura do fundo:

• Valor investido em imóveis: R$ 3,5 bilhões → R$ 4,5 bilhões

• Valor patrimonial: R$ 2 bilhões → R$ 3 bilhões

• Área bruta locável: ~600 mil m² → ~780 mil m²

• Alavancagem: 35% → 24,65%

Além disso, mesmo com esse crescimento, a estimativa de distribuição por cota até dezembro de 2025 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93, garantindo previsibilidade para os cotistas.

Estratégia de venda de ativos com ganho de capital

Paralelamente às compras, o TRXF11 tem se destacado pela venda estratégica de imóveis. Um exemplo foi a venda de um ativo por R$ 31 milhões, gerando um lucro de R$ 5 milhões (R$ 0,25 por cota). Outro movimento relevante foi a alienação do imóvel Açaí Ipatinga (MG), por R$ 107 milhões, com lucro estimado de R$ 16 milhões (R$ 0,80 por cota) e redução de alavancagem em R$ 2 milhões.

Essas operações mostram uma gestão ativa e preocupada em reciclar o portfólio, além de reforçar a capacidade da equipe em realizar bons negócios.

Avaliação atual: ainda é um bom momento para comprar?

Embora o fundo apresente fundamentos sólidos, a cota não está barata, negociando a valor justo (P/VP = 1). O cenário de taxa Selic elevada por um período prolongado, conforme alertado pelo presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, tende a pressionar os FIIs de tijolo, inclusive o TRXF11, que pode apresentar performance lateral ou até queda no curto prazo.

Ou seja, para quem busca valor descontado, existem hoje opções mais atrativas. No entanto, para quem prioriza qualidade, gestão ativa e resiliência contratual, o TRXF11 continua sendo uma excelente escolha para compor uma carteira diversificada de fundos imobiliários com foco em renda.