MXRF11 propõe emissão bilionária de cotas e acende alerta entre investidores

O MXRF11, maior fundo imobiliário do Brasil em número de cotistas, com mais de 1 milhão de investidores, abriu votação para aprovar sua 11ª emissão de cotas. O objetivo é captar R$ 1 bilhão no mercado para ampliar o portfólio, mas a ausência de informações sobre os ativos que serão adquiridos levanta questionamentos entre os cotistas.

A proposta foi enviada por e-mail aos investidores pelo BTG Pactual, administrador do fundo, com instruções sobre como votar. Caso aprovada, a operação permitirá que os cotistas façam uma nova subscrição, ou seja, comprem novas cotas por um valor geralmente inferior ao preço de mercado.

Atualmente, o MXRF11 está cotado a R$ 9,55, enquanto seu valor patrimonial gira em torno de R$ 9,40. Isso indica que o preço da subscrição, se seguir o padrão, será próximo ao valor patrimonial — o que representa um desconto pequeno frente ao valor de mercado.

Crescimento consistente, mas falta de clareza preocupa

Desde 2020, o valor patrimonial do fundo dobrou, saltando de R$ 2 bilhões para R$ 4 bilhões. O dividend yield médio dos últimos cinco anos gira em torno de 10%, sinalizando bom desempenho. No entanto, a nova emissão representaria quase 20% de incremento no patrimônio do fundo, o que levanta uma dúvida crucial: o que exatamente será comprado com esse novo capital?

A preocupação dos investidores está concentrada no fato de que a gestão ainda não divulgou quais ativos pretende adquirir. Em um cenário em que a emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) está em queda — com retração estimada de 50% em 2025 — a concorrência por bons ativos aumentou. Isso pode forçar o fundo a manter caixa ocioso ou investir em papéis de menor qualidade.

O MXRF11 é mesmo um fundo de papel?

Outro ponto relevante é a real composição do fundo. Apesar de ser popularmente conhecido como fundo de papel, o MXRF11 possui cerca de 80% de sua carteira em CRIs. Os demais 20% estão divididos entre cotas de outros FIIs (12%) e permutas financeiras (6,6%), estas últimas associadas ao desenvolvimento imobiliário — uma prática de maior risco e prazo mais longo.

Esse perfil híbrido pode gerar confusão entre investidores que buscam um fundo puramente exposto ao segmento de papel. A gestão, por outro lado, defende a diversificação como estratégia para ampliar a rentabilidade.

Classificação de risco: médio

Embora o fundo tenha entregado bons resultados e crescido com consistência, analistas classificam o MXRF11 como “middle risk”, ou seja, risco médio. Isso ocorre devido à exposição a ativos com rentabilidade mais elevada, que em alguns casos podem ter menor qualidade de crédito. Fundos mais conservadores, como o KNCR11 ou MCCI11, geralmente priorizam ativos de menor risco, ainda que com menor retorno.

A decisão, portanto, recai sobre o grau de confiança na gestão. Os cotistas precisarão avaliar se estão confortáveis em aprovar uma emissão bilionária sem garantia prévia de onde o dinheiro será alocado.