Investidores preferem GGRC11 ou GARE11? Veja quem sai na frente em 2025

Com o mercado de fundos imobiliários retomando o fôlego em 2025, muitos investidores buscam oportunidades em ativos de tijolo — especialmente aqueles de base 10, que permitem aportes acessíveis com boa liquidez. Entre os destaques, dois nomes se sobressaem: GGRC11 e GARE11. Ambos atuam com foco em imóveis logísticos e renda urbana, mas têm características distintas que podem fazer toda a diferença na sua carteira. Neste comparativo aprofundado, revelamos qual dos dois está mais atrativo agora.

Quem são GGRC11 e GARE11?

GGRC11: Diversificação e crescimento com gestão ativa

O GGRC11 é um fundo híbrido que mescla imóveis logísticos, industriais e comerciais. Com 29 imóveis (e planos para adquirir mais quatro), a gestão da Zacros Capital foca na diversificação dos inquilinos e na solidez dos contratos. Seu patrimônio gira em torno de R$ 1,38 bilhão, e a área bruta locável (ABL) ultrapassa os 580 mil m².

O fundo tem uma liquidez média diária de R$ 2,7 milhões, mais de 150 mil cotistas e está sendo negociado com um P/VP de 0,86, indicando um deságio de 14% sobre o valor patrimonial.

GARE11: Estabilidade e contratos atípicos como trunfos

Já o GARE11, também focado em logística e renda urbana, possui 40 imóveis e ABL próxima a 543 mil m². Com um número maior de cotistas (314 mil) e maior liquidez (acima de R$ 5 milhões por dia), o fundo atrai pelo alto volume de negociações e por apresentar zero vacância física e financeira.

Seu patrimônio atual é de R$ 1,36 bilhão, cotação média em R$ 8,46, e um P/VP de 0,92, sinalizando desconto de 8% em relação ao valor patrimonial.

Distribuição de Rendimentos: Quem Paga Mais?

GGRC11: Dividendos momentaneamente inflados

O último rendimento do GGRC11 foi de R$ 0,10 por cota, o que representa um dividend yield de 11,72% nos últimos 12 meses. No entanto, parte desses dividendos foi impulsionada por lucros extraordinários de venda de ativos, o que não garante recorrência.

Sem esse efeito, o rendimento real estaria na casa de R$ 0,095, ainda competitivo, mas com margem mais apertada.

GARE11: Menor valor, maior consistência

Por outro lado, o GARE11 distribuiu R$ 0,083 por cota recentemente, o que representa um dividend yield de 12,38% ao ano. A distribuição foi sustentada integralmente pelos lucros operacionais, demonstrando maior estabilidade e previsibilidade no fluxo de caixa.

Alavancagem e Saúde Financeira

Ambos os fundos apresentam alavancagem controlada, mas com diferenças relevantes.

GGRC11: Alavancagem mais justa, mas caixa limitado

O fundo possui aproximadamente R$ 232 milhões em dívidas, além de outras obrigações menores, totalizando uma alavancagem de cerca de 20%. Seu caixa disponível é de R$ 58 milhões, o que o deixa em situação mais justa para cobrir os compromissos futuros.

GARE11: Mais fôlego financeiro

O GARE11 conta com alavancagem um pouco superior (23%), mas possui R$ 555 milhões em caixa, o que lhe garante tranquilidade para os próximos 10 anos — uma diferença significativa em termos de segurança para o investidor.

Vacância, inquilinos e localização

GGRC11: Diversificação como destaque

Com diversos inquilinos, como Volkswagen, Açaí e Ambev, o GGRC11 apresenta boa pulverização de risco, embora tenha uma pequena vacância física de 1,4%.

A maior parte dos imóveis está concentrada no Sudeste, o que pode ser vantajoso pela proximidade dos principais polos logísticos do país.

GARE11: Contratos atípicos e 100% de ocupação

O GARE11 se destaca por possuir 100% dos contratos na modalidade atípica, com vencimentos longos e reajuste anual pelo IPCA, reduzindo o risco de vacância e inadimplência.

Apesar de ter apenas seis inquilinos, entre eles estão nomes fortes como Grupo Pão de Açúcar, Carrefour e BAT Brasil, todos com bom histórico de pagamento e ocupação.

Comparativo final: tabela resumo

Qual o melhor fundo imobiliário de Tijolo Base 10?

A resposta depende do perfil do investidor:

• GGRC11: ideal para quem busca diversificação de inquilinos e está disposto a aceitar uma pequena vacância em troca de rentabilidade mais elevada no curto prazo.

• GARE11: mais indicado para quem valoriza estabilidade, contratos atípicos e risco menor de vacância, mesmo com concentração em poucos inquilinos.

Ambos os fundos são atrativos e podem compor carteiras balanceadas de FIIs, mas GARE11 se destaca em 2025 pela consistência financeira, vacância zero e maior segurança no longo prazo.