HGLG11 enfrenta vacância mínima e pressões de caixa com dívida alta

O HGLG11 encerrou maio com a menor vacância em oito anos, de apenas 13,5%, após a locação total do imóvel G300, em Itupeva. O fundo apurou R$ 1,59 por cota de receita, obteve resultado líquido de R$ 1,28 e distribuiu R$ 1,10 por cota, reforçado por um ganho extraordinário de R$ 0,15 com a venda de um ativo. Apesar do bom desempenho operacional, o fundo enfrenta forte pressão financeira, precisando quitar R$ 144 milhões em dívidas nos próximos seis meses — quase todo o caixa disponível.

Menor vacância desde 2017 fortalece operação

Recorde de ocupação

Com a nova locação no G300, a vacância caiu para 13,5%, menor nível desde 2017. Mesmo com saídas previstas de inquilinos em junho e novembro, a vacância deve se manter abaixo de 14% no curto prazo. O portfólio soma mais de 1,5 milhão de m², com cerca de 200 mil m² ainda vagos.

Receita com potencial de alta

Descontos e carências contratuais ainda consomem aproximadamente R$ 0,11 por cota mensais. A reversão gradual desses benefícios pode elevar a receita, com a expectativa de a distribuição superar os atuais R$ 1,10 por cota nos próximos trimestres.

Caixa sob pressão: dívida exige medidas rápidas

Alavancagem aumenta

Em maio, o fundo contratou R$ 120 milhões em dívida a IPCA + 4,5% ao ano, para financiar um galpão com retorno projetado de 16%, elevando a alavancagem para 13,5%. Embora a taxa seja vantajosa, o fluxo de amortização no curto prazo requer atenção.

Liquidez limitada

A liquidez imediata do HGLG11 — composta por R$ 90 milhões em CRIs, R$ 11 milhões em CDI e R$ 53 milhões em renda fixa — soma cerca de R$ 150 milhões, pouco acima das obrigações de curto prazo. Isso significa que praticamente toda a reserva disponível será consumida em seis meses, deixando o fundo vulnerável a imprevistos.

Alternativas em análise: vendas e fusão

Venda de ativos

A administração considera vender galpões menos estratégicos, como dois em Jundiaí (avaliados em R$ 60 milhões) e outros do fundo Glog (R$ 41 milhões), para reforçar o caixa.

Fusão com outros fundos

Também está sob avaliação a incorporação de LVBI, Pátria Logístico e Glog, que juntos poderiam somar cerca de R$ 2,7 bilhões em ativos, aumentando a escala do HGLG11 e diluindo sua dívida.

Portfólio: qualidade mista e riscos

O HGLG11 administra um portfólio de R$ 5,5 bilhões, concentrado em galpões logísticos, mas com cerca de 15% em ativos de menor padrão (classes B e C). Além disso, a carteira de fundos imobiliários — R$ 300 milhões — tem baixa liquidez, com posições relevantes em ativos como Interlogística e XPIN, cuja venda seria desafiadora.

Os compromissos anuais de amortização após 2025 permanecem elevados, na casa de R$ 50 milhões, exigindo um planejamento rigoroso para não comprometer a saúde financeira no longo prazo.