O XPLG11 , um dos fundos imobiliários de logística mais populares no Brasil, continua atraindo a atenção de investidores que buscam renda passiva em 2025. Entretanto, com desafios como a falta de crescimento nos rendimentos e a desvalorização das cotas, muitos se perguntam: ainda é vantajoso investir no XPLG11?
Visão geral do XPLG11
O XPLG11 é um fundo imobiliário de logística que investe em galpões e ativos voltados para armazenamento e distribuição. Seu portfólio inclui 19 imóveis logísticos localizados em estados estratégicos como São Paulo, Rio de Janeiro, Pernambuco e Rio Grande do Sul.
O fundo possui 68 ativos ativos, incluindo grandes empresas como Via Varejo, GPA e Amazon. Sua área bruta locável totaliza 1,13 milhão de m² , com uma vacância física baixa, de 2,6% em dezembro de 2024, reforçando a qualidade e a atratividade dos ativos.
Desempenho financeiro: uma estabilidade questionável
Rendimentos: constância ou estagnação?
Desde 2023, o XPLG11 paga regularmente R$ 0,78 por cota , o que representa um rendimento de dividendos superior a 10% com base nos preços atuais. Embora a estabilidade do rendimento seja atraente para investidores focados em renda, a ausência de crescimento é um ponto de atenção.
O fundo deveria apresentar uma evolução nos rendimentos devido aos reajustes anuais nos aluguéis baseados nos índices IPCA (81% dos contratos) e IGP-M (19%). Contudo, isso não ocorreu, limitando possíveis limitações na geração de receitas líquidas.
Preço da cota: um desconto atrativo
O preço atual da cota, de R$ 91,50 , está 18% abaixo do valor patrimonial (P/VPA: 0,82) , configurando um desconto significativo. Para investidores em busca de oportunidades, essa desvalorização pode ser um atrativo, especialmente considerando a qualidade do portfólio e a baixa vacância.
Análise de risco e desafios
Exposição ao setor de varejo
Cerca de 57% da receita do fundo provim de locatários do setor varejista, que enfrenta desafios devido à alta taxa de juros e à desaceleração do consumo. Essa concentração aumenta os riscos para o fundo, caso os locatários enfrentem dificuldades financeiras.
Sustentabilidade dos rendimentos
Outro ponto crítico é a sustentabilidade dos rendimentos. Nos meses recentes, o fundo distribuiu valores superiores ao que gerou em receitas recorrentes. Em dezembro de 2024, por exemplo, o resultado positivo foi impulsionado por lucros não recorrentes de R$ 2,6 milhões. Sem esses eventos extraordinários, o fundo teria registrado um déficit.
Indicadores de qualidade do fundo
- Vacância física e financeira:
O XPLG11 encerrou 2024 com vacância física de 2,6% e financeira de 2,4%, números baixos que reforçam a eficiência operacional e a qualidade dos ativos. - Diversificação geográfica:
A maioria dos imóveis está equipada em São Paulo (50%), com o restante distribuído em estados como Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e Pernambuco, garantindo maior resiliência a crises regionais. - Liquidez:
O fundo apresenta alta liquidez, com um volume médio diário superior a R$ 5 milhões , permitindo maior facilidade de compra e venda de cotas no mercado secundário.
Perspectivas para 2025: vale a pena investir?
Cenário positivo
- Desconto atraente: O fundo está sendo negociado abaixo do valor patrimonial, o que pode oferecer oportunidades de ganho de capital no médio a longo prazo.
- Estabilidade de rendimento: Apesar da ausência de crescimento, o pagamento de R$ 0,78 por cota é constante e atrativo para investidores que buscam renda passiva.
Riscos a considerar
- Exposição ao varejo: A concentração nesse setor aumenta os riscos em um cenário econômico adverso.
- Sustentabilidade das distribuições: A dependência de lucros não recorrentes para manter os rendimentos é um ponto de atenção.
Alternativas no mercado
Investidores que buscam fundos de logística com maior diversificação setorial e potencial de crescimento podem considerar o BTLG11 , que apresenta características semelhantes, mas menor exposição a riscos concentrados.
O XPLG11 continua sendo uma opção interessante para investidores que priorizam estabilidade em rendimentos e desejam aproveitar o desconto atual. Entretanto, é fundamental monitorar os relatórios gerenciais e os indicadores financeiros do fundo, avaliando sua capacidade de manter os pagamentos no longo prazo.
Para aqueles que buscam alternativas mais dinâmicas, o mercado oferece outros fundos imobiliários de logística que podem atender a diferentes perfis de investimento.
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