quarta-feira, 19 fevereiro / 2025

O fundo imobiliário Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) é um dos mais reconhecidos do mercado brasileiro. Criado em 2010, chama a atenção para seu portfólio diversificado, mesclando imóveis corporativos (prédios comerciais) e galpões logísticos estrategicamente localizados, principalmente no estado de São Paulo. Além de contar com uma gestão sólida e de longos dados, o KNRI11 busca entregar renda mensal consistente e valorização de capital no longo prazo, tornando-se um “gigante” entre os fundos imobiliários declarados na B3.

Nos últimos anos, o KNRI11 manteve distribuição mensal de aproximadamente R$ 1 por cota, o que, considerando as variações de preço, resultou em um Dividend Yield por volta de 9% nos últimos 12 meses. Esse percentual pode até não parecer excepcional quando comparado a outros fundos mais arriscados, mas, para uma carteira que combina logística e lajes corporativas de alto padrão, o indicador revela solidez e consistência. Como um fundo de “tijolo” (ou seja, com imóveis financeiros, não apenas recebíveis), há também a possibilidade de o valor patrimonial crescer ao longo do tempo, especialmente se o mercado imobiliário se mantiver aquecido.

A seguir, exploramos cada um dos aspectos relevantes do KNRI11, analisando desde seu portfólio, índices de vacância, tipos de contratos e localização dos ativos, até sua alavancagem e os principais riscos e oportunidades. O objetivo é fornecer uma visão aprofundada, mas também acessível, para quem deseja saber se este fundo imobiliário deve entrar em sua carteira de investimentos.

KNRI11: uma visão completa do gigante da Kinea Renda Imobiliária

A Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) foi lançada em 2010 pela Kinea, uma gestora de recursos associados ao Itaú, com foco em produtos de investimento diferenciados. Desde então, o fundo se tornou referência no mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), tanto em termos de capitalização quanto em número de cotistas, que já ultrapassa a casa dos 300 mil.

  • Estratégia : A proposta principal do KNRI11 é gerar renda mensal e constante por meio de aluguéis recebidos dos inquilinos, além de buscar a valorização do patrimônio ao longo do tempo.
  • Patrimônio : O valor patrimonial do fundo aproxima-se de R$ 4,5 bilhões, fruto do crescimento de seu portfólio.
  • Cota negociada abaixo do VP : Em muitos momentos, o KNRI11 é encontrado no mercado cerca de 15% a 20% abaixo do Valor Patrimonial (VP). Para alguns investidores, isso é percebido como oportunidade de compra.

Por ser um dos fundos pioneiros no segmento, uma estratégia de aquisição de ativos de qualidade em regiões consolidadas e locais de empresas sólidas ajuda a minimizar riscos de inadimplência e períodos prolongados de vacância. A gestão profissional e a expertise da Kinea são fatores que costumam atrair investidores de diversos perfis, desde até iniciantes os mais experientes.

Como o KNRI11 combina escritórios e galpões para maximizar o potencial de aluguel

Uma das maiores fortalezas do KNRI11 está em sua diversificação interna . Em vez de focar apenas em organizações corporativas ou apenas em galpões logísticos, o fundo optou por unir esses dois segmentos, equilibrando riscos e retornos:

Escritórios (Lajes Corporativas)

  • Participação : Aproximadamente 50% a 53% das receitas do KNRI11 vêm de lajes corporativas.
  • Localização : Grande parte desses imóveis está em São Paulo, com alguns no Rio de Janeiro e em Minas Gerais.
  • Vacância : Apesar de o setor de escritórios apresentar índices de vacância mais altos, o KNRI11 mantém taxa física na faixa de 2,8% (em todo o portfólio), evidenciando a qualidade das propriedades e a solidez dos contratos.

Galpões Logísticos

  • Participação : Cerca de 46% a 50% da receita do fundo.
  • Localização : Também concentrados em polos estratégicos, principalmente em São Paulo e região, com facilidade de escoamento e infraestrutura para grandes empresas.
  • Vacância praticamente zero : Em diversos relatórios recentes, a vacância física no segmento logístico do KNRI11 é aproximada de 0,22%, algo extremamente positivo no mercado brasileiro, pois demonstra alta demanda por galpões bem localizados.

Essa mescla de escritórios e galpões é chamada de “fundo híbrido” ou “multiestratégia”. O objetivo é reduzir a dependência de apenas um tipo de imóvel ou de um único setor econômico, mitigando riscos em cenários de crise e conforto de fluxo de caixa constante.

Indicadores-Chave do KNRI11: Saiba quais métricas analisar antes de investir

Para avaliar se o KNRI11 se enquadra no seu perfil de investimentos, é essencial observar alguns indicadores e métricas que mostram a saúde financeira do fundo. Entre eles, destacam-se:

Rendimento de dividendos (RD)

O Dividend Yield calcula, em termos percentuais, quanto o investidor recebe de proventos em relação ao preço de cota. O KNRI11, nos últimos 12 meses, apresentou um DY na faixa de 9%. Vale ressaltar que, por ser um “fundo de tijolo”, esses pagamentos podem vir relacionados a potenciais ganhos de capital no longo prazo, quando os imóveis forem reajustados por índices de inflação ou valorizados pela demanda de mercado.

P/VP (Preço sobre valor patrimonial)

O P/VP mostra se a cota do fundo é mais cara, na média, do que seu valor contábil. Em diversos períodos, o KNRI11 é negociado abaixo de 1, ou seja, negociado a um desconto em relação ao valor patrimonial. Muitos investidores investem nisso um sinal de oportunidade, especialmente em fundos com bons fundamentos.

Vacância física e financeira

  • Vacância física : Em torno de 2,8%, bem abaixo da média do setor, principalmente considerando que as lajes corporativas costumam ter vacância elevada.
  • Vacância financeira : Cerca de 5,8%. Esse indicador reflete, além de espaços vagos, descontos e carências concedidas a inquilinos durante negociações de contrato.

Alavancagem

Embora alguns fundos tenham se alavanquem para adquirir novos ativos, o KNRI11 tem uma dívida de R$ 150 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), considerada relativamente baixa para um fundo com patrimônio superior a R$ 4,5 bilhões. A taxa aplicada é IPCA + 7,25%, um custo que, segundo a gestão, é compensado pela rentabilidade dos ativos adquiridos.

A Kinea, empresa do grupo Itaú, é reconhecida por administrar diversos fundos de investimento, não apenas imobiliários. O KNRI11 representa seu braço mais robusto no segmento de FIIs de tijolo. Alguns pontos merecem destaque:

Qualidade da gestão

A Kinea conta com uma equipe especializada, capaz de identificar oportunidades em diversos segmentos imobiliários. Graças a essa expertise, o KNRI11 construiu um portfólio com boa oferta e contratos de longo prazo. Em média, o prazo remanescente dos contratos gira em torno de 3,8 a 4 anos , garantindo maior previsibilidade de rendas mensais.

Contratos atípicos e típicos

  • Típicos : Representam cerca de metade do portfólio. São contratos nos quais os inquilinos podem encerrar o aluguel mediante multas ou acordos, porém com menor proteção para o fundo no caso de distrato.
  • Atípicos : Correspondem à outra metade do portfólio. Costumam ter prazos mais longos, multa integral em caso de saída antecipada e maior segurança para o investidor.

Distribuição geográfica

O KNRI11 está majoritariamente concentrado em São Paulo (cerca de 70% dos ativos). Há, no entanto, participações relevantes em Minas Gerais (próximo a 15%) e no Rio de Janeiro (também na faixa de 15%). A predominância no principal centro econômico do país pode ser vista de forma positiva, visto que São Paulo tende a ter alta liquidez e demanda robusta por escritórios e galpões.

Alavancagem restrita

A dívida de R$ 150 milhões em CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é pequena em relação ao tamanho do fundo. Isso sugere que o KNRI11 não corre riscos elevados por conta de financiamentos, e tem margem para novas aquisições, caso surjam boas oportunidades no mercado.

Riscos e oportunidades do KNRI11: vale a pena incluir o fundo em sua carteira?

Antes de tomar qualquer decisão, é fundamental entender os riscos e oportunidades atrelados ao KNRI11 — o que vale para qualquer FII.

Oportunidades

  • Previsibilidade de renda : A distribuição mensal de R$1 por cota tem se mantida estável por um longo período, refletindo a resiliência do fundo.
  • Gestão consolidada : A experiência da Kinea dá tranquilidade ao investidor, principalmente para quem busca exposição no setor imobiliário, mas não tem tempo ou conhecimento para analisar diversos ativos.
  • Diversificação interna : Combinar lajes corporativas e galpões logísticos fornece proteção contra oscilações de mercado em um único segmento.
  • Potencial de valorização : Negociado por vezes abaixo do valor patrimonial, há espaço para upside, caso o mercado imobiliário reaja confiante.

Riscos

  • Vacância em escritórios : Embora a taxa de 2,8% de vacância física no total do portfólio seja baixa, boa parte do risco de desocupação está nos escritórios (14% de vacância específica em alguns edifícios do Rio de Janeiro, por exemplo), que podem afetar cenários de desaceleração econômica.
  • Concentração geográfica : Uma parcela significativa dos imóveis está em São Paulo. Se houver alguma crise local ou queda na demanda, o fundo pode sentir impactos.
  • Oscilações de mercado : Como qualquer FII, as cotas do KNRI11 podem sofrer oscilações diárias na Bolsa de Valores, influenciadas por juros, inflação e conjuntura econômica geral.

Vale a pena?

O KNRI11 costuma atrair tanto investidores iniciantes quanto aqueles que já possuem larga experiência em renda variável. Seu histórico de pagamento de dividendos e a força de sua gestão são pontos que pesam a favor. Contudo, cabe ao investidor analisar o perfil do fundo — com contratos mistos e uma exposição relevante em lajes corporativas — faz sentido dentro de sua estratégia de alocação.

O KNRI11 se consolidou como um dos maiores e mais respeitados fundos imobiliários do Brasil. Sua capacidade de manter uma renda mensal estável e seus ativos de boa qualidade justificam o interesse e uma base elevada de cotistas. Se você procura um fundo de tijolo que combine a solidez de contratos de longo prazo, diversificação entre lajes corporativas e galpões logísticos, e uma gestão renomada, o KNRI11 pode ser uma opção a ser considerada.

Por outro lado, é importante lembrar que qualquer decisão de investimento deve levar em conta o seu perfil de risco, os objetivos de médio e longo prazo e a avaliação periódica do mercado. Como sempre, este texto não se configura como recomendação de compra ou venda de ativos, mas sim uma análise informativa.

Boa sorte e bons investimentos!

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André Carvalho é jornalista formado pela Universidade Estadual do Rio de Janeiro (UERJ) e possui MBA em Gestão de Negócios pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Com mais de 15 anos de experiência no mercado editorial, André é reconhecido por sua expertise em economia, finanças e políticas públicas. Sua trajetória inclui colaborações com veículos de grande relevância, onde desenvolveu análises estratégicas e conteúdos voltados para investimentos, benefícios sociais e gestão financeira.

O conteúdo do O PETRÓLEO é destinado exclusivamente à informação e educação sobre o mercado financeiro. Não oferecemos recomendações de investimento. As informações aqui apresentadas são provenientes de fontes públicas e não devem ser consideradas como base para decisões de compra ou venda de ativos. O investidor é o único responsável por suas escolhas