MXRF11 é realmente sua melhor opção? Veja 2 fundos imobiliários de base 10 que se destacam em 2025

O fundo imobiliário MXRF11 conquistou a atenção de milhares de investidores brasileiros, sendo o mais popular da Bolsa, com mais de 1 milhão de cotistas. Seu preço acessível — cotado abaixo de R$ 10 — e dividendos consistentes, com média de 14% ao ano nos últimos cinco anos, ajudaram a torná-lo queridinho no YouTube e nas redes sociais. Mas será que ele é mesmo a melhor escolha?

Neste conteúdo, você vai entender por que o MXRF11 talvez não seja tão vantajoso quanto parece e conhecer duas alternativas mais equilibradas entre os fundos imobiliários de base 10.

O que são fundos imobiliários de base 10?

Fundos de base 10 são aqueles cujas cotas custam entre R$ 1 e R$ 10 — característica que atrai pequenos investidores por permitir aportes baixos e regulares. Mas preço acessível não é tudo: é essencial analisar indicadores como dividend yield, valor de mercado, liquidez e P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).

Por que tanta gente investe no MXRF11?

O MXRF11 é um fundo de papel com mais de R$ 4 bilhões em valor patrimonial e liquidez diária superior a R$ 1 milhão. Sua acessibilidade e visibilidade explicam a fama, mas nem sempre fama é sinônimo de melhor oportunidade.

Pontos fortes:

• Dividend yield de quase 13% nos últimos 12 meses

• Alta liquidez

• Amplo número de cotistas

• Cota abaixo de R$ 10

Ponto de atenção:

• Recentes decisões da gestão foram mal recebidas por parte dos investidores

• Classificação de risco intermediária (Middle Risk)

Como filtrar os melhores FIIs de base 10

Para encontrar alternativas ao MXRF11, aplicou-se uma filtragem rigorosa em uma base com todos os fundos listados na B3. Os critérios utilizados foram:

• Cotação inferior a R$ 10

• Valor de mercado acima de R$ 1 bilhão

• Liquidez diária superior a R$ 1 milhão

• P/VP acima de 0,85 (para evitar fundos com grande desconto e possíveis riscos ocultos)

• Dividend yield entre 8% e 14% (acima disso, o risco geralmente também aumenta)

Com esses filtros, foi possível reduzir a lista a seis fundos. Desses, dois se destacaram por unir acessibilidade, segurança e rentabilidade: o KNCS11 e o GAR11.

Alternativa 1: KNCS11 – Um FII de papel com equilíbrio e segurança

O KNCS11 é um fundo da gestora Kinea, voltado para operações estruturadas de crédito. É classificado como Middle Risk, ou seja, equilíbrio entre risco e retorno. Apresenta:

• Cota abaixo de R$ 9

• Dividend yield superior a 12%

• P/VP atrativo

• Liquidez consistente

Além disso, os relatórios da gestora demonstram boa governança e detalhamento dos ativos da carteira. Para quem busca um substituto à altura do MXRF11, o KNCS11 é uma alternativa sólida.

Alternativa 2: GAR11 – Fundo logístico com bom histórico e diversificação

Diferente do KNCS11, o GAR11 é um fundo de tijolo, voltado para imóveis logísticos. Embora seu número de imóveis em algumas plataformas esteja desatualizado, a carteira real conta com diversos empreendimentos, o que amplia a diversificação.

Destaques do GAR11:

• Dividendos consistentes

• Boa gestão e comunicação transparente

• P/VP abaixo de 1, indicando desconto em relação ao valor patrimonial

• Segmento logístico com boas perspectivas de crescimento

Essa escolha oferece uma carteira mais diversificada ao investidor, mesclando fundos de papel e de tijolo, o que pode ser benéfico em diferentes cenários econômicos.

Classificação de risco dos fundos imobiliários: entenda antes de investir

Os FIIs podem ser divididos em três classificações de risco:

High Grade:

Fundos mais seguros, com baixa volatilidade e ativos de alta qualidade. Pagam dividendos menores, mas oferecem estabilidade.

Middle Risk:

Fundos com equilíbrio entre segurança e retorno. KNCS11 e MXRF11 entram nessa categoria.

High Yield:

Fundos com retorno mais alto, porém com riscos elevados, exigindo análise aprofundada do investidor.

Dica importante: O investidor deve observar o nível de risco olhando para indicadores como taxa de juros da carteira, qualidade dos ativos e garantias. Nem sempre o fundo informa essa classificação nos relatórios, exigindo mais dedicação na análise.