O mercado de fundos imobiliários está sempre movimentado, mas poucos estão atentos à real situação do GARE11, um dos fundos que passou despercebido para muitos investidores, mas que merece uma análise detalhada. Recentemente, o fundo realizou movimentos financeiros significativos, incluindo uma emissão abaixo do esperado e uma aquisição controversa. Mas qual é a real saúde financeira do GARE11?
Resumo da Situação Financeira
- Emissão realizada em novembro para captar R$ 450 milhões, mas arrecadando apenas R$ 200 milhões.
- Venda do ativo BRF Visa por R$ 273 milhões, com impacto na redução de passivos em R$ 145 milhões.
- Compra de 15 imóveis do Grupo Carrefour por R$ 725 milhões, com um Cap Rate de 8%.
- Financiamento da aquisição com R$ 384 milhões em dívidas (CRIs), elevando o risco do fundo.
- Participação em outro fundo, Artemis 2022, altamente alavancado, comprometendo a estrutura do GARE11.
A análise desses pontos revela que o fundo está se apoiando fortemente em alavancagem para realizar suas movimentações, o que pode indicar um risco considerável para investidores.
Impacto da Venda do BRF Visa
A venda do BRF Visa foi uma das principais movimentações recentes do GARE11. O impacto direto dessa venda foi a:
- Redução de R$ 145 milhões no passivo do fundo.
- Geração de R$ 133 milhões de liquidez.
- Lucro de R$ 67 milhões, equivalente a R$ 0,50 por cota.
Apesar do lucro gerado, a transação também reduziu o patrimônio líquido do fundo, pois o dividendo precisará ser distribuído.
A Polêmica Aquisição dos Imóveis do Grupo Carrefour
O fundo optou por uma estratégia ousada ao adquirir 15 imóveis do Grupo Carrefour por um valor total de R$ 725 milhões. No entanto, o financiamento dessa aquisição levantou algumas questões:
- R$ 340 milhões vieram de disponibilidades do fundo, mas parte foi proveniente do Artemis 2022.
- R$ 384 milhões vieram de alavancagem através de CRIs.
- O Cap Rate de 8% é considerado baixo para o tipo de investimento realizado.
- O aumento expressivo no endividamento pode pressionar os dividendos no longo prazo.
A principal preocupação é que o fundo está financiando aquisições por meio de alavancagem excessiva, comprometendo a distribuição de dividendos e a segurança do investimento.
A Alavancagem Elevada e o Risco do Artemis 2022
Um ponto crítico na estratégia do GARE11 é sua participação no fundo Artemis 2022, que também está altamente alavancado. O Artemis 2022:
- Possui um valor investido total de quase R$ 1 bilhão.
- Tem uma alavancagem de quase R$ 800 milhões, resultando em um patrimônio líquido inferior a R$ 300 milhões.
- Enfrentou uma amortização antecipada de R$ 100 milhões recentemente.
A estratégia de usar cotas do Artemis 2022 para pagar dívidas é arriscada e pode levar à perda de ativos valiosos do fundo.
O Caminho Para a Desalavancagem
Diante do atual cenário, o GARE11 parece seguir um caminho inevitável de desalavancagem através da venda de ativos. A possibilidade mais plausível é:
- Venda dos imóveis do Artemis 2022 para credores, reduzindo a alavancagem total do fundo.
- Desfazimento de ativos estratégicos para cobrir dívidas e evitar o colapso financeiro.
O problema dessa estratégia é que a venda de ativos pode comprometer a geração de receitas futuras do fundo, afetando diretamente seus cotistas.
O GARE11 Ainda Vale a Pena?
Diante de tantos desafios, a grande questão é: o GARE11 ainda vale a pena para os investidores?
- O fundo está altamente alavancado (mais de R$ 1,5 bilhão em dívidas).
- A aquisição dos imóveis do Carrefour elevou o risco e reduziu a rentabilidade.
- A estratégia de desalavancagem pode comprometer seus ativos mais valiosos.
- O impacto nos dividendos pode ser significativo nos próximos meses.
Embora o fundo tenha mostrado crescimento rápido, sua estrutura financeira levanta sinais de alerta. Investidores que buscam segurança e previsibilidade podem precisar reavaliar suas posições no GARE11 antes que a situação se agrave.
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