GARE11 em queda: entenda a desvalorização das cotas e a redução dos dividendos

Nos últimos meses, o Fundo Imobiliário GARE11 tem chamado a atenção do mercado pela desvalorização de suas cotas e pela redução nos dividendos pagos aos investidores. Com um desconto de aproximadamente 15% em relação ao seu valor patrimonial, preocupações surgem sobre sua estratégia de alavancagem e emissões de novas cotas abaixo do VP. O que realmente está acontecendo com o fundo e quais os impactos para os investidores? Vamos analisar os fatores-chave.

1. GARE11: Um Fundo Híbrido com Ativos Relevantes

O GARE11 é um fundo imobiliário híbrido com um portfólio robusto de 40 imóveis, sendo parte significativa alugada por meio de contratos atípicos. Isso garante estabilidade nos recebimentos, já que esses contratos possuem prazos médios longos (cerca de 14 anos) e multas severas em caso de rescisão.

A recente aquisição de 15 imóveis do grupo Carrefour ampliou seu portfólio e reforçou sua estratégia de diversificação. No entanto, essa expansão foi financiada em parte por uma securitização de recebíveis, aumentando o endividamento do fundo.

2. O Impacto da Alavancagem e da Securitização de Recebíveis

Um dos principais fatores que geraram preocupação entre os investidores é o nível de alavancagem do GARE11. Com a aquisição dos ativos do Carrefour, o fundo realizou uma securitização de recebíveis, antecipando os fluxos futuros de aluguel para obter capital imediato. Essa operação elevou a alavancagem do fundo para cerca de 35%, com previsão de redução para a faixa de 24% a 26% após a venda de um ativo localizado em Pernambuco.

Embora essa estratégia permita um crescimento acelerado, ela também eleva o risco para os investidores. Fundos imobiliários mais conservadores costumam trabalhar com alavancagens inferiores a 20%.

3. Distribuição de Dividendos: O Que Mudou?

O GARE11 também revisou para baixo sua projeção de dividendos, com uma redução na faixa inferior da distribuição para R$ 0,083 por cota. A razão principal dessa queda foi a destinação de recursos que antes eram utilizados em aplicações financeiras para a aquisição de novos imóveis, reduzindo as receitas secundárias do fundo.

4. Nova Emissão de Cotas Abaixo do VP

Outro ponto de atenção foi a recente emissão de cotas a R$ 9, abaixo do valor patrimonial (VP) de R$ 9,30. O fundo pretendia captar R$ 450 milhões, mas conseguiu apenas R$ 194 milhões, demonstrando menor interesse do mercado.

Essa emissão abaixo do VP impacta diretamente o valor patrimonial das cotas e pode gerar um efeito diluidor para os investidores que não participaram da oferta.

5. Riscos e Oportunidades para os Investidores

Apesar das preocupações levantadas, o GARE11 segue com algumas vantagens:

• Contratos atípicos de longo prazo, garantindo previsibilidade de receitas.
• Portfólio diversificado e em expansão, com bons inquilinos como Carrefour, Souza Cruz e Grupo Mateus.
• Gestão ativa, que busca otimizar a alocação de capital e vender ativos para reduzir a alavancagem.

No entanto, investidores devem estar atentos aos seguintes riscos:

• Alavancagem elevada, que pode gerar impacto negativo em cenários adversos.
• Diminuição dos dividendos, afetando a atratividade do fundo para investidores focados em renda passiva.
• Emissões abaixo do VP, que podem continuar pressionando o preço das cotas.

O GARE11 está passando por um momento de transição, com aquisição de novos ativos, aumento da alavancagem e revisão na distribuição de dividendos. Embora o fundo mantenha características atrativas, como contratos de longo prazo e um portfólio relevante, o nível de endividamento e as emissões abaixo do VP são pontos de atenção.

Para os investidores, a decisão de manter ou ampliar sua exposição ao GARE11 dependerá do apetite ao risco e da confiança na capacidade da gestora em manter um equilíbrio financeiro sólido.