Economia

Desenvolvedoras adotam postura cautelosa em ano de incertezas

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Desenvolvedoras adotam postura cautelosa em ano de incertezas

O cenário de incertezas — inflação e juros em alta, e enfrentar as eleições majoritárias este ano — leva as incorporadoras a adotar uma postura mais cautelosa na hora de traçar seus planos para 2022. As famosas “orientações”, ou seja, as metas para o ano, deu lugar ao discurso da maioria das empresas de que as decisões serão tomadas com base em um acompanhamento mais criterioso do mercado. “O tom é de seletividade. Ao longo do ano, os lançamentos serão avaliados caso a caso”, afirma Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI.

Juntas, Cury, Cyrela, Even, EZTec, Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux, MRV&Co e Plano&Plano lançaram o VGV de R$ 28,7 bilhões em 2021, com crescimento de 41,3%. De outubro a dezembro, também houve expansão, mas em menor patamar, de 22,6%, para R$9,93 bilhões. “Aparentemente, a maioria teve coragem de colocar projetos na rua. As divulgações do trimestre foram um sinal de confiança de que o setor está se ajustando, mas não está congelado”, diz Mendonça.

A receita líquida teve, no ano passado, um aumento de 20,8%, para R$ 22,4 bilhões. No trimestre, o total vendido pelas dez incorporadoras cresceu 5,2%, na comparação anual, para R$ 6,4 bilhões. Assim como no terceiro trimestre, as vendas foram parcialmente afetadas pelo fato de parte dos lançamentos estarem concentrados no final do período. Mas também houve um ritmo mais lento de compra de imóveis pelos consumidores devido aos preços mais altos em função do aumento dos custos.

As incorporadoras com prioridade de atuação para clientes de média e alta renda são as mais afetadas pelo ambiente macroeconômico. Assim como o aumento dos preços dos imóveis dificulta a compra, o aumento das taxas de juros do crédito imobiliário torna mais difícil, principalmente para a classe média, adequar as parcelas à renda do cliente, destaca Ygor Altero, analista-chefe de imóveis na XP.

O aumento de casos de Covid-19 e gripe também contribuem para a postura mais cautelosa dos desenvolvedores. “Temos R$ 2 bilhões em projetos aprovados. Há espaço para lançar no mesmo ritmo de 2021, mas a empresa ainda não tomou uma decisão sobre isso. A orientação será anunciada no momento certo”, disse recentemente o CFO e Diretor de Relações com Investidores da EZTec, Emilio Fugazza. A empresa não cumpriu sua meta de lançamento para o biênio 2020-2021, atingindo 76,5% do piso da faixa.

No segmento de baixa renda, as incorporadoras priorizaram as operações na faixa 3 da Green Yellow House e no segmento logo acima do teto do programa habitacional. Houve reajustes no limite de preço do grupo 3 e redução de juros. O setor aguarda o anúncio do governo de medidas que favoreçam também o grupo 2. “Se o governo revisar o teto para a faixa 2, temos produtos na prateleira para lançar”, disse esta semana Rafael Menin, copresidente da MRV&Co. Cury não atuará nos grupos 1 e 2 “até que sejam feitos ajustes”, segundo o diretor de crédito imobiliário, relações institucionais e com investidores, Ronaldo Cury.

Altero, com XP, diz preferir a atuação de desenvolvedoras de baixa renda justamente na faixa 3 e um pouco acima, segmentos em que é possível “preservar a rentabilidade”. MRV&Co, Cury e Plano&Plano apresentaram desempenhos recordes em 2021. Na MRV&Co, o desempenho das demais subsidiárias superou o da incorporadora brasileira, mas esta também cresceu em lançamentos.

A Direcional Engenharia encerrou 2021 com VGV total lançado recorde de R$ 3,14 bilhões, o que representa um aumento de 78%. A marca Direcional, com unidades classificadas nas faixas 2 e 3 da Green Yellow House, teve 24% mais lançamentos, atingindo R$ 1,85 bilhão. Na Riva, voltada para o segmento de média renda, houve expansão de quase 4,7 vezes, para R$ 1,29 bilhão.

Ricardo Ribeiro — Foto: Silvia Zamboni/Valor

Ricardo Ribeiro — Foto: Silvia Zamboni/Valor

“A Direcional lançou R$ 1,1 bilhão em 2017. Criada há dois anos, a Riva tinha VGV superior ao da Direcional há quatro anos”, compara o presidente da empresa, Ricardo Ribeiro. Segundo ele, a alta demanda por imóveis de média renda é resultado de produtos bem localizados, com área de lazer completa, vendidos a preços competitivos em função da “eficiência na execução das obras”.

No ano, a receita líquida da Direcional cresceu 45%, para R$ 2,44 bilhões — R$ 1,65 bilhão da marca que leva o nome da incorporadora, R$ 776 milhões da Riva e R$ 19 milhões das unidades de projetos antigos. No trimestre, os lançamentos consolidados, no valor de R$ 693 milhões, ficaram em linha com os do mesmo período de 2020. De outubro a dezembro, as vendas consolidadas cresceram 27,7% na comparação anual e 3,9% na comparação no terceiro trimestre, para R$ 668 milhões.

“Tivemos um bom ano, com crescimento em nossos dois segmentos de atuação. Entramos em 2022 cautelosos com juros e inflação mais altos e atentos a como será a geração de empregos. Estamos muito bem preparados, com produtos disponíveis para venda e projetos em aprovação para oferecer imóveis para atender as demandas da Direcional e da Riva”, diz Ribeiro.

No entendimento do analista da XP, a produção imobiliária para o segmento de baixa renda tende a se beneficiar do fato de 2022 ser um ano de eleições majoritárias, considerando a expectativa de que o programa habitacional será mantido independentemente de quem for o vencedor.

Nos últimos 12 meses, as ações das incorporadoras foram fortemente impactadas pela alta das taxas de juros, que afeta tanto a demanda quanto o grau de endividamento das empresas. As dez ações mais líquidas das incorporadoras listadas na B3 desvalorizaram — Cyrela (45,48%), EZTec (51,65%), MRV (41,38%), Viver (1,58%), Tenda (50,03%), Gafisa (58,64%), Direcional (16,35%), Even (41,19%), Helbor (62,33%) e Trisul (50,23%). “As quedas estão relacionadas a resgates por fundos, mas a falta de visibilidade do setor não ajuda”, diz Mendonça, do Bradesco BBI.

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