Como o MXRF11 se tornou o centro das atenções em 2025

Os fundos imobiliários de papel — conhecidos por investirem majoritariamente em títulos de renda fixa atrelados à inflação ou a taxas de juros (como IPCA e CDI) — vêm enfrentando uma queda notável em suas cotas. Essa tendência vem chamar a atenção dos investidores que, até certo tempo, consideraram esses ativos um porto seguro em períodos de instabilidade do mercado de ações. Para contextualizar esse movimento, basta analisar o índice IFIX , referência do desempenho geral dos fundos imobiliários, que registrou 1.424 pontos em abril de 2024 , considerado um topo significativo.

No entanto, conforme dados recentes, em janeiro de 2025, o IFIX ronda a faixa dos 2.875 pontos , mas sob uma análise de período, houve flutuações bruscas que preocupam muitos cotistas. Embora o número atual de pontos possa parecer maior, o desempenho agregado de diversos fundos, especialmente os de papel indexados ao IPCA, revela desvalorizações importantes. Esse descompasso entre pontos de índice e desempenho individual tem levado muitos investidores a reverem suas estratégias, buscando entender os fatores que explicam a queda nos valores das cotas e, consequentemente, nenhum patrimônio líquido desses fundos.

Entenda a queda dos fundos de papel

Antes de tudo, é importante fortalecer que os fundos imobiliários de papel invistam em ativos de renda fixa, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e títulos públicos ou privados com lastro no setor imobiliário. Esses títulos pagam rendimentos que variam de acordo com índices de inflação (IPCA) ou taxas de juros (geralmente CDI).

• Cenário de juros em alta : Quando a taxa SELIC sobe, o custo do dinheiro aumenta, elevando as remunerações pagas por diversos produtos de renda fixa. Isso atrai um fluxo de capital de fundos imobiliários para títulos públicos e privados, considerados mais seguros.
• Marcação a mercado : Um dos conceitos mais determinantes é a forma como os títulos dentro desses fundos são precificados. A chamada “marcação a mercado” ajusta o valor dos títulos ao cenário atual de juros. Se as taxas sobem, o preço dos títulos pré-fixados e indexados ao IPCA cai, derrubando o valor patrimonial (e cota) dos fundos que detêm esses ativos.

Para exemplificar, se o fundo investiu em um título atrelado ao IPCA + 5% ao ano, mas o mercado passou a oferta IPCA + 7% para novos títulos, o ativo antigo perde valor em termos de preço de mercado (embora ainda pague o cupom combinado). Esse ajuste gera oscilações negativas na cota, mesmo que os rendimentos sejam interessantes.

O caso MXRF11: o “Queridinho” em foco

Entre os fundos de papel que mais chamam a atenção dos investidores, o MXRF11 se destaca pela enorme base de cotistas: estima-se que haja mais de 1,7 milhão de investidores registrados na B3. Por muito tempo, ele foi visto como uma escolha atraente devido à sua liquidez e pelo histórico de distribuição de dividendos mensais.

Contudo, nos últimos meses, o MXRF11 também sentiu o peso da alta dos juros. Segundo algumas características do próprio IFIX e dados obtidos no mercado:

• O MXRF11 chegou a ser negociado acima de R$ 1,10 (P/VP ou Preço sobre Valor Patrimonial acima de 1), porém, diante do ambiente macroeconômico de juros mais altos, sua cota resgatau para algo em torno de R$ 0, 96 a R$ 0,99 .
• Cerca de 80% de sua carteira está atrelada ao IPCA , o que significa que, com o aumento das taxas pré-fixadas, uma marcação ao mercado penaliza o valor de suas cotas.

Apesar da queda, o fundo continua entre os mais líquidos da bolsa, com média financeira diária de R$ 995.518 e total de R$ 1,25 alocados em negociações, o que demonstra ainda forte interesse por parte dos investidores.

Marcação a mercado: o ponto central

Para entender melhor esse processo, vamos detalhar o conceito de marcação a mercado . Em termos simples, essa metodologia reavalia periodicamente o preço dos títulos para refletir as condições do mercado no momento. Quando a SELIC sobe, as novas emissões de títulos podem oferecer taxas maiores, fazendo com que os títulos mais antigos, de taxas menores, percam o valor de mercado.

1. Como os FIIs afetam?
   • Os fundos imobiliários de papel compram títulos de renda fixa. Se a taxa sobe, os títulos anteriores, adquiridos com taxas menores, passam a valer menos. Essa redução impacta o valor patrimonial do fundo, e, por consequência, o preço de mercado da cota costuma seguir o mesmo caminho.
2. Exemplo prático
   • Se você adquirir um título IPCA + 5% e, posteriormente, forem lançados títulos a IPCA + 7% , o seu título se tornará menos atrativo, a não ser que ele seja negociado a um preço mais baixo. Para igualar a rentabilidade aos novos 7%, a cota ou o valor do título deve cair.
3. Reflexos nos rendimentos
   • Apesar da queda de preço, o dividendo pode se manter ou até mesmo subir, pois a taxa flutuante (CDI) ou a inflação (IPCA) podem gerar maiores juros nominais a receber. Entretanto, o investidor vê o valor da cota cair, o que pode criar um dilema: continuar no fundo para usufruir dos rendimentos ou vender-lo e buscar outros ativos.

Atração da renda fixa em 2025

O ambiente de juros mais altos naturalmente torna os investimentos em renda fixa mais atrativos. Muitos investidores preferem migrar parte de suas posições em fundos imobiliários, o que sofre com a marcação do mercado, para produtos de menor volatilidade e maior previsibilidade de retorno. Alguns exemplos:

• Tesouro SELIC : Título pós-fixado que acompanha a variação da taxa básica de juros. É bastante procurado por quem deseja segurança e liquidez , pois é garantido pelo Tesouro Nacional.
• Tesouro IPCA+ : Permite proteger o poder de compra ao pagar juros reais acima da inflação. Ideal para objetivos de médio e longo prazo, pois garante ao investidor uma rentabilidade superior ao IPCA, somada a uma taxa pré-fixada.
• Tesouro Pré-Fixado : Interessante para quem tem uma visão de futuro ou pretende fazer compras planejadas e gastos mais previsíveis (como uma viagem ou objetivos definidos). Ao trabalhar uma taxa de juros, o investidor sabe exatamente quanto receberá no vencimento.
• LCI (Letra de Crédito Imobiliário) : Título emitido privado por bancos, lastreado em crédito imobiliário, com isenção de Imposto de Renda para pessoa física. Os contribuintes podem ser atrelados ao CDI ou pré-fixados.
• LCA (Letra de Crédito do Agronegócio) : Bastante semelhante à LCI, mas voltada ao financiamento do agronegócio. Também conta com autorização de IR para pessoa física.

Exemplos práticos e comparações

Para aqueles que ainda estão inseguros quanto à migração ou manutenção em fundos de papel, uma boa dica é comparar o risco x retorno . Se o objetivo é receber dividendos mensais e ter exposição ao mercado imobiliário, o MXRF11 e outros fundos de papel podem continuar a ser opções válidas, mesmo com a volatilidade de suas cotas. Porém, se proteção e segurança em períodos de instabilidade por prioridades, os títulos de renda fixa ganham força, principalmente quando a taxa SELIC está em alta.

Por que alguns fundos de papel caíram mesmo com a SELIC em alta?

• Grande parte desses fundos contém títulos indexados ao IPCA (pré-fixados + índice de inflação). Quando surgem títulos novos pagando taxas reais mais elevadas, os títulos antigos do fundo perdem valor. Ainda que o investidor possa receber bons dividendos em função de um IPCA alto, o desconto na cota (devido à marcação ao mercado) gera uma percepção de desvalorização.

Por que o MXRF11 é um ponto fora da curva?

• Ele reúne características de liquidez, boa diversificação de ativos e investidor público muito amplos. Assim, as negociações diárias tendem a ser mais volumosas, o que deixa o preço da cota mais sensível às mudanças de humor do mercado — tanto para cima quanto para baixo.

Dicas para investidores: equilíbrio na carteira

• Avaliar o P/VP : Em fundos de papel, pagar acima de 1 no índice Preço/Valor Patrimonial pode não ser ideal em cenários de alta de juros, a menos que o investidor tenha certeza na qualidade dos ativos do fundo.
• Diversificar : Não concentre todo o capital em um único FII ou em um único tipo de ativo. A mistura de fundos de papel, fundos de tijolo e títulos de renda fixa pode oferecer mais estabilidade.
• Visão de longo prazo : Lembre-se de que a renda variável sofre com oscilações de curto prazo. Se o objetivo é obter renda passiva, a queda momentânea das cotas pode não ser tão problemática, visto que os fundamentos do fundo permanecem sólidos.

A queda dos fundos imobiliários de papel, incluindo o tão popular MXRF11 , não se deve somente ao “medo” dos investidores, mas sim a um conjunto de fatores ligados à alta de juros e à forma como os títulos são precificados por meio da marcação a mercado. Se, por um lado, os rendimentos podem continuar interessantes, por outro, a cota e o patrimônio líquido, ajustes para refletir o novo cenário.

Paralelamente, a atratividade da renda fixa aumenta, fazendo com que muitos investidores migrem para títulos públicos (como Tesouro SELIC, Tesouro IPCA+ e Tesouro Pré-Fixado) ou privados (LCIs e LCAs). Portanto, a decisão de manter ou reduzir a exposição em fundos de papel dependerá do perfil de risco e dos objetivos de cada investidor .