Economia

Boom do mercado imobiliário atinge outros países

O boom do mercado imobiliário brasileiro visto em meio à pandemia ultrapassou fronteiras. Os compradores com perfil de investimento têm procurado alternativas em regiões conhecidas como a Flórida, nos Estados Unidos, e destinos em Portugal, bem como em locais menos triviais como os Emirados Árabes Unidos ou o Vale do Silício.

A identificação dessa demanda tem estimulado esse tipo de oferta no Brasil. Dois exemplos são a representação da BTI Partners, de Fort Lauderdale, Flórida, no país, e a inclusão de imóveis localizados em Dubai na plataforma Apto, que conecta compradores de novos imóveis a construtoras e incorporadoras, em parceria com a YMK, grupo de intermediação de imóveis, investimentos e crédito. A Fab Homes, que produz casas sustentáveis ​​no Vale do Silício, também vê maior interesse de investidores locais em seus projetos: 85% deles são brasileiros.

É um público que já possui imóveis no Brasil em seu portfólio e que busca a diversificação em moedas fortes, visando renda ou ganho de capital. Outra forma de entrar no mercado imobiliário fora do Brasil são os fundos imobiliários. No B3 já existem algumas dezenas de Brazilian Depositary Receipts (BDRs) que representam o segmento de fundos de investimento imobiliário (REIT) listados em bolsa. Mas também há carteiras de hipotecas residenciais nos Estados Unidos com participação brasileira, como a YellowFi Management, que tem como vice-presidente o ex-CEO do BB Americas Cássio Segura.

Não é novidade que o Brasil ocupa posição de destaque entre os compradores estrangeiros de imóveis na região metropolitana de Orlando. Relatório publicado no final de 2020 pela Florida Realtors mostrou que entre agosto de 2019 e julho de 2020, o Brasil ficou em segundo lugar entre os compradores estrangeiros, negociando o equivalente a US $ 1,4 bilhão de um total de US $ 15,6 bilhões. Em média, as propriedades custam US $ 300.600.

Na região metropolitana de Orlando, os investidores latino-americanos representaram 47% das aquisições, seguidos pelos europeus, com uma participação de 19%. Por país, os brasileiros foram responsáveis ​​por 24% do total das compras.

Rodolfo Milanez — Foto: Ana Paula Paiva/Valor

Rodolfo Milanez — Foto: Ana Paula Paiva/Valor

A ampliação do terminal sul do aeroporto de Orlando e o trem de alta velocidade que liga Miami à cidade com previsão de entrada em operação em 2022, passando pelo complexo da Disney, são elementos que chamam a atenção dos brasileiros, afirma Rodolfo Milanez, diretor comercial na BTI Partners. A reabertura dos parques e a volta a uma certa normalidade no pós-pandemia também têm sido fatores atrativos.

“O brasileiro está sintonizado e familiarizado com o destino. O potencial de investimento cria esse ambiente com empresas como a BTI criando estruturas com outros desenvolvedores da Flórida. Eles estão se antecipando e criando uma base no Brasil porque a maioria dos compradores da América Latina vem daqui ”, diz Milanez.

Segundo ele, as famílias brasileiras mais ricas já têm parte de seu patrimônio em imóveis fora do Brasil. Uma tendência que ganhou força com a pandemia é o tipo de imóvel com potencial de geração de renda e que também pode ser utilizado durante os períodos de férias.

Um dos projetos do portfólio de Milanez é o The Grove Resort & Water Park, em Orlando, um condomínio que reúne apartamentos mobiliados e conveniências de resort, como áreas de lazer, bares e restaurantes, localizados no “quintal da Disney”, afirma Milanez . É composto por três torres, totalizando 878 imóveis. As unidades em construção custam a partir de $ 200.000 e as concluídas começam na faixa de $ 400.000.

O comprador normalmente financia 60% do valor, com taxas a partir de 3,87% ao ano para os estrangeiros. Para investidores qualificados que têm dinheiro em fundos do BB Américas, a taxa cai para 2% ao ano, fora do financiamento imobiliário tradicional.

“Dependendo do período, o investidor pode usar o retorno líquido para ajudar na alavancagem. Utiliza a rentabilidade para pagar impostos, despesas de condomínio, seguros e os custos vinculados ao imóvel ”, diz Milanez. A administração é centralizada na Paramount Hospitality. O retorno do aluguel é estimado em 5% a 7% ao ano. A taxa de administração é de 45%, que inclui serviços de hotelaria, taxas estaduais, comissionamento de canais de locação como Hotels.com ou Booking, taxa de condomínio, assinatura de TV, wi-fi, segurança, água e luz.

Em 2020, quando os parques ficaram fechados na maior parte do ano, a ocupação média era de 40%, com rentabilidade de 2,5% e 3% sobre o capital investido. Agora, na temporada de junho e julho, com diárias de US $ 250 em média, a taxa de ocupação já chega a 100%, patamar que era esperado apenas para 2023 ou 2024, afirma Milanez. O fluxo de turistas tem sido majoritariamente interno e a expectativa é de que o retorno melhore com o retorno dos estrangeiros.

Fundada por André Magozo há cerca de quatro anos, a incorporadora Fab Home encontrou uma lacuna na oferta de moradias no chamado “círculo de Stanford”, que abrange comunidades como Palo Alto, Los Altos, Los Altos Hills, Atherton, Menlo Park, Woodside e Portola Valley. Isso circunda a Universidade de Stanford e é uma das regiões mais valorizadas dos Estados Unidos, um mercado imobiliário de US $ 8 bilhões por ano para menos de 300.000 residentes.

Magozo diz que nesse mercado a venda leva cerca de 25 dias, há pouca oferta e um imóvel de 200 metros quadrados custa US $ 3,5 milhões. “As pessoas do Vale do Silício são muito atraídas por essa área por causa das startups de tecnologia”, diz ele. “E existe uma grande assimetria entre liquidez, preço e qualidade. Eles pagam muito por casas de padrão de mau gosto. ”

A Fab Home está comprando casas velhas ou pequenas para os terrenos que ocupam em locais com maior potencial construtivo. A aposta é no desenvolvimento de projetos residenciais autorais e sustentáveis. As próximas casas premium, por exemplo, são assinadas por Thiago Bernardes, neto do famoso arquiteto modernista Sérgio Bernardes. A empresa também tem outra parceria com o Studio Arthur Casas.

A estrutura das casas é de madeira, único material capaz de capturar carbono ao longo de sua vida útil, afirma Magozo, que foi executivo da Estre Ambiental, Telefónica Brasil e ALL. Os projetos são modulares, com painéis pré-fabricados para montagem no solo, com baixa geração de resíduos e sistemas de reaproveitamento de água, energia solar e postos de recarga para carros elétricos.

Em cada empreendimento, ele cria uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) e busca investidores capitalistas, que chegam com uma participação de 25%. Ele diz que há um compromisso de investimentos de R $ 25 milhões. “A baixa Selic [taxa básica de juros] tem sido um gatilho muito relevante para os brasileiros em busca de diversificação internacional. A aceitação é muito grande ”, afirma Magozo. O retorno estimado é de 15% ao ano. Metade dos investidores entra alavancada, captando recursos do banco contra seus ativos, com custos a partir de 2,5% ao ano.

O próximo passo é consolidar os projetos em estruturas de investimento como se fossem fundos imobiliários, ainda que sob a estrutura LLC. Da contribuição ao desinvestimento, o ciclo dura pelo menos dois anos. Mesmo com a pandemia, a demanda por residências na região-alvo não caiu, diz Magozo, embora os preços tenham caído entre 12% e 13%. O executivo diz que busca margem de pelo menos 20% para aguentar as oscilações do mercado.

A plataforma Apto viu o número de pesquisas por imóveis nos EUA, em cidades como Miami e Orlando, crescer 54% entre o último trimestre de 2020 e o primeiro de 2021. A busca por imóveis em Portugal, com opções no Porto, Estoril e Miraflores , aumentou 24%. Com valor geral de vendas (VGV) estimado em R $ 640 milhões, incluindo alternativas locais e estrangeiras, as opções aos investidores agora incluem três projetos em Dubai.

Embora o mercado imobiliário de Dubai seja conhecido pela venda de mansões, a um custo de cerca de US $ 2,7 milhões, agora há mais ênfase na exploração do potencial turístico da região, diz o CEO da Apto, Alex Fraschetta. Segundo ele, assim como Abu Dhabi entrou no calendário da Fórmula 1 e com a Copa do Mundo do Catar, em 2022, há um esforço dos governos dos Emirados Árabes Unidos para reduzir a dependência econômica da produção de petróleo. “Estão se abrindo para as empresas, porque quando há apenas uma fonte de receita, é um grande risco para a cidade”, afirma.

Ele diz que as inclusões de propriedades seguem as localidades tidas pelos brasileiros como tendo potencial de expansão para habitação ou investimentos. “Quando lancei o Apto, nunca imaginei que um dia teria imóveis em Portugal”, diz. Ele afirma que os brasileiros têm perfil conservador e buscam projetos com potencial de liquidez. O grupo YMK contribui para esta internacionalização, estando presente em três continentes e tendo parcerias com 400 construtoras e 75 financeiras.

Na YellowFi, os brasileiros respondem por 70% dos recursos administrados neste ano, segundo Segura. A empresa atua principalmente na originação para financiar propriedades entre $ 300.000 e $ 500.000. Ao todo, a empresa tem US $ 200 milhões sob gestão para esse fim. A YellowFi também criou um fundo proprietário com quase US $ 22 milhões, um crescimento de 41% no primeiro semestre.

De acordo com o Sr.Segura, esse financiamento será usado para expandir as operações. A empresa está autorizada a trabalhar com financiamentos em 50 estados dos EUA, mas hoje opera apenas em 10.

Os créditos originados são vendidos no mercado secundário a outras administradoras – como a Leste, do ex-BTG Emanuel Herman – ou seguradoras. O retorno do investidor advém desse tipo de operação e também dos recebíveis em carteira. O retorno estimado é de 7% ao ano, com um bilhete mínimo de $ 50.000.

O Sr. Segura ressalta que, por não utilizar nenhum tipo de alavancagem e não correr o risco de incorporação, a volatilidade é baixa e a dívida até caiu durante a pandemia – de 5% para 3% na inadimplência até 60 dias, e de 2% para 0,5% em 120 dias. “Era um lugar seguro para ficar, todos queriam preservar a casa.”

E com mais dinheiro na economia proveniente de programas de socorro emergencial, o aumento do valor das casas acabou melhorando a estrutura de garantias, de 130% dos valores dos imóveis para 140%.

Ainda há um longo caminho a percorrer para se tornar um Reit, o que exigiria cerca de US $ 100 milhões. Por enquanto, o fundo de hipotecas Brickell Bay está na plataforma de Pershing. “Comprar um imóvel diretamente é complexo. Você tem que vir aqui e, para quem fica no Brasil a maior parte do tempo, o custo fixo é alto ”, disse Segura.

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